Location meublée : avant l’hiver, le classement change les calculs

Pour un meublé de tourisme, le classement décide du seuil et de l’abattement du micro-BIC. Le projet de budget 2027 prévoit en outre de plafonner les amortissements des loueurs au régime réel, une mesure encore loin d’être votée.
 

À Courchevel, un appartement de 45 mètres carrés pour six personnes, loué vingt semaines par an, rapporte environ 25 000 euros de recettes. L’exemple vient d’Alpéon, société de gestion locative en montagne. Si le bien est classé meublé de tourisme, son propriétaire peut rester au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et n’être imposé que sur 12 500 euros, après un abattement de 50 %. S’il ne l’est pas, il dépasse le plafond de 15 000 euros réservé aux meublés non classés, et bascule obligatoirement au régime réel après deux années consécutives au-dessus de ce seuil. Même calcul à Val Thorens pour un 80 mètres carrés de huit couchages, qui encaisse 58 000 euros sur la saison : classé, il n’est imposé que sur 29 000 euros.
 

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l’écart est net. Pour les recettes de 2026, un meublé de tourisme classé, comme une location meublée classique, reste au micro-BIC jusqu’à 83 600 euros, avec 50 % d’abattement. Un meublé non classé est limité à 15 000 euros et à 30 % d’abattement : 70 % des loyers sont imposés. Ces revenus supportent en outre 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus de 2025, contre 17,2 % auparavant. « Le classement n’est plus une simple formalité pour rassurer le locataire, c’est devenu un paramètre de rentabilité à part entière pour tout propriétaire d’actif immobilier en montagne », affirme Edgar Vernet, président et cofondateur d’Alpéon.
 

Une démarche courte, un effet sur la taxe de séjour
 

Le classement, de une à cinq étoiles, est volontaire et vaut cinq ans. Un évaluateur accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation) visite le logement et vérifie équipements et services. Le certificat arrive dans le mois, et le propriétaire dispose de quinze jours pour refuser le classement proposé. Alpéon estime le coût d’une première visite entre 100 et 200 euros. Le classement modifie aussi la taxe de séjour réglée par les vacanciers. Aux Belleville, la commune de Val Thorens, un meublé non classé est taxé à 5 % du prix de la nuitée par personne, dans la limite de 4,90 euros hors taxe départementale, contre un tarif fixe de 0,88 à 3,96 euros, taxe départementale comprise, pour un meublé classé selon le nombre d’étoiles, d’après Alpéon.
 

La loi Le Meur impose d’autres obligations. Chaque meublé de tourisme doit être déclaré sur un téléservice national et afficher son numéro d’enregistrement sur les annonces. À partir de 2034, seuls les logements classés de A à D au DPE (diagnostic de performance énergétique) pourront être proposés en location touristique, et les maires peuvent ramener de 120 à 90 jours par an la location de la résidence principale.
 

Les amortissements dans le viseur du budget
 

Le classement ne change rien au régime réel, où se joue l’autre débat. Le loueur au réel déduit ses charges et amortit la valeur du bâti, ce qui efface souvent l’impôt. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner cet amortissement à 2,5 % de la valeur des locaux et à 7 000 euros par an et par foyer fiscal pour la location meublée non professionnelle, et à 1,5 % et 5 000 euros pour les meublés de tourisme, classés ou non. Les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés. Pour un studio dont le bâti vaut 255 000 euros, l’amortissement annuel passerait de 10 200 euros (4 %) à 6 375 euros, et à 3 825 euros s’il est loué aux touristes. Le gouvernement attend de la mesure environ 200 millions d’euros, selon l’AFP (Agence France-Presse). Depuis le 15 février 2025, ceux qui ont été déduits viennent déjà gonfler la plus-value imposable lors de la revente, sauf exceptions.
 

Rien n’est voté. Le 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée a adopté un amendement sortant du plafonnement les meublés loués comme résidence principale, notamment en bail étudiant ou en bail mobilité, et un autre supprimant tout amortissement pour un meublé de tourisme acheté à partir de 2027. Elle a ensuite rejeté l’ensemble de la partie recettes, si bien que la séance repart du texte du gouvernement. L’article 7, visé par 81 amendements déposés en séance, n’avait pas encore été examiné le 20 octobre, et l’examen des recettes doit reprendre le 27. Le micro-BIC, lui, n’est pas visé par le texte.