Immobilier : un redémarrage du marché qui cale à mi-chemin

955 000 ventes attendues dans l’ancien, des prix stables, un neuf au plus bas et des loyers qui repartent : la conférence de rentrée de SeLoger et Meilleurs Agents dresse le portrait d’un marché qui tourne, mais sous son potentiel. Le choc énergétique lié au Moyen-Orient a cassé l’amélioration attendue du crédit.
 

Fin 2025, les voyants repassaient au vert les uns après les autres : transactions en nette hausse, prix qui se redressent, demande présente, taux stabilisés. 2026 devait confirmer. Neuf mois plus tard, Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et Meilleurs Agents, résume la situation d’une formule : « le marché continue de tourner, mais en dessous de son potentiel ». Le redémarrage est là. Il est inachevé.
 

Dans l’ancien, les deux plateformes anticipent environ 955 000 transactions à fin 2026. Un niveau solide, proche du régime de croisière du marché, mais qui ne progresse plus après le rebond de 2025. Compte tenu de la croissance du nombre de ménages, il manque encore 50 000 à 70 000 ventes, moins de 10 % du marché, pour retrouver un rythme normal. Les prix sont stables sur un an à l’échelle nationale ; seuls les territoires ruraux continuent de se distinguer, avec 3,1 % de hausse sur un an.
 

Dans le neuf, une équation devenue presque impossible
Le tableau s’assombrit du côté de la construction. Les ventes de logements neufs restent proches de leurs plus bas historiques : les réservations de logements collectifs plafonnent entre 15 000 et 16 000 par trimestre, contre près de 30 000 avant le Covid. Deux courbes se sont croisées : depuis 2020, les coûts de construction ont augmenté de près de 25 %, tandis que la capacité d’emprunt des ménages, en combinant l’évolution des revenus et celle des taux de crédit, a reculé de 7 %. Le renouvellement de l’offre reste insuffisant, et rien dans les chiffres de rentrée n’annonce un rattrapage.
 

Pourquoi la reprise s’est-elle grippée ? La réponse tient en deux mots, crédit et confiance. À la rentrée 2026, les taux se situent autour de 3,65 % sur vingt ans, alors qu’une stabilisation à des niveaux inférieurs était attendue quelques mois plus tôt. Le choc énergétique lié au conflit au Moyen-Orient a interrompu l’amélioration des conditions de financement, et la confiance des ménages reste dégradée. Les courtiers affichent des moyennes un peu inférieures, 3,43 % chez CAFPI en août et 3,50 % chez Vousfinancer en septembre sur la même durée, mais tous décrivent la même pente. Résultat mesurable : un ménage peut acquérir en moyenne environ 69 mètres carrés en France, soit 2 mètres carrés de moins qu’un an auparavant et 11 de moins qu’en 2020. Une chambre d’enfant évaporée en six ans.
 

« Malgré des vents contraires puissants, les acheteurs sont toujours là et le marché n’est pas bloqué », insiste Thomas Lefebvre. « Mais tous les fondamentaux ne sont pas encore au rendez-vous : les taux sont repartis à la hausse et la confiance des ménages reste dégradée. »
 

Le locatif, victime collatérale
Ceux qui ne peuvent pas acheter louent, et ceux qui louent restent. Le marché locatif encaisse les déséquilibres des deux autres segments. En 2025, les loyers ont accéléré à nouveau, avec 2,6 % de hausse sur un an à l’échelle nationale. À Paris, l’offre locative demeure environ 30 % inférieure à son niveau d’avant Covid. L’offre trop faible entretient la pression sur les prix, qui décourage la mobilité, qui réduit à son tour le nombre de logements remis sur le marché. Les enquêtes leboncoin immo publiées le même jour donnent la mesure du phénomène : 83,7 % des professionnels observent des locataires qui restent plus longtemps dans leur logement par crainte de ne pas en retrouver.
 

À court terme, le crédit ne devrait pas apporter de nouveau souffle, préviennent SeLoger et Meilleurs Agents, bien au contraire. La trajectoire des taux immobiliers dépendra de deux facteurs : la durée du conflit au Moyen-Orient et l’évolution de la confiance des marchés dans la dette française. Si les tensions sur la dette restent contenues, une détente progressive pourrait s’amorcer après l’automne et ramener les taux vers 3,5 % à la fin 2026. Un conflit durable combiné à une dégradation de la confiance dans la signature française constituerait en revanche un double choc, capable de pousser les taux au-delà de 4 %.
 

Reste l’horizon politique. À quelques mois de l’élection présidentielle, les deux plateformes voient dans 2027 une occasion de changer la donne, dans un sens ou dans l’autre : créer les conditions d’un redémarrage plus complet et durable, ou prolonger les déséquilibres qui freinent aujourd’hui le logement. Dans l’ancien, le marché tient à un bon niveau. Dans le neuf et le locatif, les fissures sont plus profondes, et le calendrier politique renvoie leur traitement à l’année prochaine.