SCPI : la collecte revient, mais elle change de camp

2,2 milliards d’euros de collecte nette au premier semestre, selon l’ASPIM. Derrière un chiffre presque stable, l’argent frais se concentre sur une poignée de fonds récents pendant que les demandes de retrait s’accumulent sur les véhicules historiques.
 

Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) donne depuis six mois deux lectures contradictoires selon l’endroit où on le regarde. Vu d’en haut, il se stabilise. L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) ont chiffré au 5 août la collecte brute du premier semestre à 2,7 milliards d’euros, en hausse de 2,6 % sur un an, et la collecte nette à 2,2 milliards, en progression de 2,5 %. Le deuxième trimestre a toutefois reculé de 1,6 %. Rapporté à l’année, le rythme tourne autour de 5,6 milliards, soit le niveau de 2018, comme l’a relevé Philippe Depoux, président de l’ASPIM.
 

Vu de plus près, ce n’est pas un retour de l’épargne vers les SCPI, c’est un déplacement à l’intérieur du marché. Le bilan semestriel publié par France SCPI, courtier spécialisé, montre que 80 % de la collecte est allée vers des fonds diversifiés, soit environ 1,8 milliard d’euros, et que les quatre premières SCPI de la catégorie en ont capté à elles seules près de 41 %. Toutes ont moins de dix ans, un patrimoine largement européen et un objectif de rendement supérieur à 6 %.
 

Les épargnants achètent le taux, pas la trajectoire
Le paradoxe est ailleurs. Alors que 53 % des SCPI ont réduit leur acompte trimestriel entre le premier semestre 2025 et le premier semestre 2026, avec une baisse moyenne de 14 %, 71 % de la collecte s’est portée sur des fonds dont le taux de distribution annualisé était inférieur à celui de 2025. Les épargnants regardent donc le niveau absolu du rendement affiché, pas sa progression. Les 47 % de fonds restants ont maintenu ou relevé leur acompte, d’environ 8 % en moyenne, sans que cela suffise à réorienter les flux.
 

Sur l’ensemble du marché, le taux de distribution du semestre s’établit à 2,30 %, contre 2,29 % un an plus tôt. Un chiffre semestriel, qu’il ne faut pas confondre avec le taux annuel : les SCPI avaient servi 4,91 % en moyenne sur 2025, en hausse de 0,19 point par rapport à 2024. La capitalisation, elle, recule à 86 milliards d’euros fin juin, contre 89 milliards fin 2025, sous l’effet conjugué des baisses de prix de parts et des retraits.
 

Une liquidité qui s’améliore surtout sur le papier
Le chiffre le plus commenté du semestre est celui des parts en attente de retrait : 1,9 milliard d’euros au 30 juin, soit 2,2 % de la capitalisation, en repli de 31 % depuis la fin 2025. Présenté seul, il ressemble à une normalisation. L’ASPIM prend soin de préciser que cette baisse tient en partie à la suspension temporaire de la variabilité du capital par onze SCPI, qui représentent 12 % de la capitalisation du marché. Une part du stock a donc changé de statut plutôt que de trouver preneur.
 

France SCPI pointe de son côté une concentration du problème : cinq SCPI anciennes portent à elles seules 904 millions d’euros de parts en attente, en hausse de 22 % depuis la fin 2025. Autrement dit, la file d’attente ne se résorbe pas, elle se resserre sur quelques véhicules dont le patrimoine, souvent de bureaux franciliens acquis avant 2022, se revend mal. Pendant ce temps, les fonds récents encaissent des capitaux frais qu’ils investissent aux conditions de 2026.
 

Pour un épargnant, la conséquence pratique est double. Détenir une SCPI ancienne expose à un délai de sortie que le taux de distribution ne compense pas, et que les documents commerciaux ne chiffrent pas toujours. Souscrire aujourd’hui à un fonds récent revient à parier sur la capacité du gérant à maintenir un rendement élevé lorsque son patrimoine aura vieilli, à un horizon où l’effet de collecte ne jouera plus. Les véhicules qui affichent aujourd’hui les meilleurs taux sont aussi ceux qui n’ont pas encore connu de cycle complet.
 

Deux indicateurs méritent d’être regardés avant le taux de distribution. Le taux d’occupation financier, qui mesure la part des loyers effectivement encaissés, ressortait à 91,3 % fin 2025 pour l’ensemble du marché. Le taux d’endettement moyen s’établissait à 18,3 %, un niveau maîtrisé mais qui pèse sur les fonds dont les actifs se sont dépréciés. Quant aux prix de parts, ils ont reculé de 1,8 % en moyenne en 2025, après 5,8 % en 2024 et 10,3 % en 2023 : la purge s’est nettement ralentie, elle n’est pas terminée partout.
 

Les autres familles de fonds immobiliers grand public confirment que la pression ne vient pas seulement des SCPI. Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) grand public ont enregistré 337 millions d’euros de décollecte nette au premier semestre, pour une performance nulle et un encours ramené à 10,5 milliards. Les sociétés civiles proposées en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie affichent 265 millions de décollecte et une performance de -1,6 %, pour 20,3 milliards d’encours.