Résidence secondaire à l'étranger : le rêve d'abord, la fiscalité ensuite

Les Français qui achètent en Espagne, au Portugal, en Italie ou en Grèce ne cherchent plus le mètre carré bon marché. Une série d'études de Green-Acres montre qu'ils achètent un projet de vie, et que plus d'un sur deux envisage déjà d'y prendre sa retraite. Ce glissement change tout : on ne détient pas de la même façon une maison de vacances et une future résidence principale.
 

Le prix a cessé d'être le premier argument
Green-Acres, plateforme spécialisée dans l'immobilier à l'étranger, a analysé les recherches et les motivations de ses utilisateurs français dans quatre pays. Le résultat le plus net concerne l'Italie : 58 % des acheteurs la choisissent pour l'art de vivre ou pour des attaches personnelles, et le critère du prix arrive en dernière position, à 12 %.
 

Ailleurs, la hiérarchie varie mais le raisonnement se ressemble. En Grèce, l'art de vivre pèse 38 % des motivations et le climat 24 %, la Crète concentrant à elle seule plus de 40 % des recherches françaises. Au Portugal, un Français sur deux regarde l'Algarve, et le rythme de vie s'impose comme premier critère devant la gastronomie ou le patrimoine. L'Espagne reste le choix le plus pragmatique, arbitré entre qualité de vie, climat et rapport qualité-prix : deux provinces, Gérone et Alicante, absorbent 57 % des recherches.
 

« Acheter une résidence secondaire à l'étranger n'est plus un simple investissement plaisir, c'est souvent la première étape d'une nouvelle vie », résume Benoît Galy, fondateur de Green-Acres. Les chiffres lui donnent raison : plus de la moitié des acheteurs déclarent envisager leur retraite ou une installation durable sur place. On notera que l'étude émane d'un site d'annonces, dont l'intérêt est que ce marché se développe. Les tendances qu'elle décrit recoupent néanmoins ce qu'observent les notaires spécialisés.
 

Ce qu'on paie une fois qu'on a signé
Le budget d'acquisition n'est que la moitié du sujet. Chaque pays applique une taxe foncière locale, l'IBI en Espagne, l'IMI au Portugal, l'IMU en Italie sur les résidences secondaires, l'ENFIA en Grèce. S'y ajoutent les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien d'une maison inoccupée dix mois par an, et le coût réel de la gestion à distance. Sur un bien à 250 000 euros, un budget annuel de détention de 3 000 à 5 000 euros n'a rien d'exceptionnel. Les frais d'acquisition, eux, varient beaucoup plus qu'en France : il faut les demander pays par pays avant de faire une offre.
 

L'IFI ne s'arrête pas à la frontière
Voici le point que les acheteurs découvrent le plus souvent après coup. Un résident fiscal français est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de son patrimoine immobilier mondial, dès lors que sa valeur nette dépasse 1,3 million d'euros. La maison en Toscane compte dans l'assiette, au même titre que l'appartement parisien.
 

Même logique pour les revenus locatifs. S'ils sont perçus à l'étranger, ils sont imposables dans le pays où se trouve le bien, mais restent à déclarer en France. Selon la convention fiscale applicable, la double imposition est éliminée par un crédit d'impôt égal à l'impôt français, ou par la méthode du taux effectif, qui ne taxe pas le revenu étranger mais relève le taux appliqué au reste des revenus. Ce second mécanisme surprend beaucoup de contribuables, parce qu'il augmente l'impôt sans qu'aucun revenu supplémentaire soit taxé en France.
 

Un mot enfin sur la location saisonnière, souvent présentée comme le moyen d'amortir le bien. Les grandes villes du sud de l'Europe ont considérablement resserré les règles ces dernières années, et plusieurs municipalités ont gelé la délivrance de nouvelles licences. Compter sur des revenus locatifs pour équilibrer un achat suppose de vérifier la réglementation locale, commune par commune, et d'accepter qu'elle puisse changer.
 

La succession, le vrai sujet technique
C'est là que les choses se compliquent, et c'est là qu'on ne s'improvise pas. Depuis le règlement européen de 2012, la loi qui régit la succession est celle de la dernière résidence habituelle du défunt, quel que soit le lieu où se trouvent les biens. Un Français installé au Portugal verra donc sa succession réglée selon le droit portugais, sauf s'il a désigné sa loi nationale par testament.
 

L'enjeu n'est pas théorique. Plusieurs droits étrangers ne connaissent pas la réserve héréditaire à la française, ce qui peut conduire à déshériter des enfants. Le législateur français a créé en 2021 un droit de prélèvement compensatoire au profit des enfants lésés, mais il ne joue que dans certaines configurations.
 

Attention à ne pas confondre deux questions distinctes : le règlement européen désigne la loi civile applicable, pas le pays qui percevra l'impôt. Côté fiscal, la France taxe les biens situés partout dans le monde dès lors que le défunt était résident, ou que l'héritier l'a été six des dix dernières années, avec imputation de l'impôt acquitté à l'étranger. Encore faut-il qu'une convention successorale existe entre les deux pays, ce qui est loin d'être systématique. Deux fiscalités peuvent alors se cumuler partiellement. C'est le genre de vérification à faire avant d'acheter, avec un notaire qui pratique l'international, et non au moment du décès.
 

Trois questions à se poser avant de visiter
Combien coûte la détention chaque année, hors remboursement d'emprunt. Comment le bien sera transmis, et selon quelle loi. Et surtout : que se passe-t-il si le projet de vie ne se réalise pas. La revente d'une maison de campagne en Grèce ou dans les Pouilles prend rarement quelques semaines, et la plus-value sera imposée dans le pays de situation, avec parfois une retenue à la source sur le prix de vente pour les non-résidents.
Rien de tout cela n'interdit d'acheter. Ces trois réponses déterminent simplement si l'on achète une maison ou un problème à retardement.