Immobilier : à Paris, les locataires étrangers fortunés ont bondi

Deux locataires sur trois gérés par BARNES Rentals sont désormais étrangers, Américains en tête. Selon l'étude du spécialiste de l'immobilier de luxe, ces grandes fortunes s'installent durablement dans la capitale et poussent les loyers haut de gamme de 6 à 9 % par an, jusqu'à 12 % sur l'ultra-premium.
 

Le marché locatif haut de gamme parisien parle de moins en moins français. En 2025, deux locataires sur trois gérés par BARNES Rentals, la filiale de gestion locative du groupe d'immobilier de luxe, étaient étrangers. Selon l'étude que la société vient de publier, les locations auprès d'une clientèle non-résidente ont bondi de 22 % en 2025, et le mouvement s'accélère en 2026. En mai, 64 % des locataires gérés par BARNES Rentals étaient internationaux, dont 42 % d'Américains, 33 % d'Européens et 25 % de clients originaires du Moyen-Orient, des profils qui se diversifient à mesure que la carte géopolitique mondiale se redessine.
 

Le contexte international nourrit ce flux. Pour des familles fortunées qui comparent les métropoles comme d'autres comparent des placements, la sécurité est devenue un critère décisif : le Safe Cities Index 2025 de The Economist Intelligence Unit crédite Paris d'une perception de sécurité supérieure à celle de Londres ou de New York. L'étude met aussi en avant les atouts plus classiques de la capitale : écoles internationales de premier plan, enseignement supérieur, offre culturelle, concentration de services haut de gamme.
« Cette tendance dépasse largement le cadre d'un simple cycle de marché, observe Jean de Gouvion Saint-Cyr, directeur associé de BARNES Rentals. La capitale s'impose aujourd'hui comme un choix de vie autant qu'un investissement patrimonial. »
 

Des loyers en hausse de 6 à 9 % par an
Cette demande étrangère a un prix. Sur l'ensemble du marché haut de gamme parisien, les loyers progressent de 6 à 9 % par an, pour un loyer moyen de 4 285 € par mois. Le segment ultra-premium fait mieux encore, avec une hausse de 12 % en 2025. En haut de la pyramide, les UHNWI, ces individus dont le patrimoine dépasse 30 millions de dollars, tirent la demande sur les biens loués plus de 10 000 € par mois, avec des exigences qui se rapprochent de l'hôtellerie de luxe : conciergerie dédiée, chef à domicile, prestations de sécurité personnalisées.
 

Un chiffre résume la tension : le taux de vacance des biens gérés par BARNES Rentals reste inférieur à 1 %. En clair, un appartement ne reste presque jamais vide entre deux locataires. Pour un propriétaire investisseur, cela signifie des revenus quasi ininterrompus ; pour un candidat locataire, cela impose de se décider vite, car l'offre ne se renouvelle pas assez pour absorber la demande.
 

Du Marais à Versailles, la carte s'élargit
Les valeurs sûres restent les mêmes : les VIe, VIIe et VIIIe arrondissements, le XVIe et Neuilly-sur-Seine concentrent une clientèle internationale attachée aux adresses établies, aux écoles réputées et à un environnement résidentiel sécurisé. Le Marais confirme son statut de quartier de destination, porté par son patrimoine architectural, son art de vivre et son dynamisme culturel.
 

Plus surprenant, l'est parisien monte en gamme. Les XIe, XIIe et XXe arrondissements attirent une demande internationale plus jeune, séduite par l'identité de ces quartiers, leurs commerces indépendants et leur vitalité culturelle. Le XVIIe, lui, séduit une clientèle familiale en quête d'équilibre entre élégance résidentielle et accessibilité, quand le XVe joue la carte des écoles, des espaces verts et de la desserte.
Car le profil type a changé. La demande n'émane plus principalement de dirigeants en mobilité ou de cadres expatriés de passage : des familles, internationales ou françaises de retour d'expatriation, cherchent à s'installer pour plusieurs années. Le XVIe, Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Versailles ou Saint-Germain-en-Laye en profitent directement, grâce à leurs écoles internationales, leurs infrastructures et leurs espaces verts. La location haut de gamme devient ainsi une étape d'installation durable, et non plus une simple solution d'attente entre deux affectations.
 

« Paris est en train de vivre quelque chose d'assez rare dans l'histoire d'une ville : une revalorisation par l'extérieur. Ce ne sont pas les Parisiens qui ont décidé que Paris était une valeur refuge. Ce sont les crises internationales qui l'ont établi », résume Jean de Gouvion Saint-Cyr. La conséquence, elle, est très concrète : tant que ces capitaux choisiront Paris, les loyers de prestige devraient continuer de grimper plus vite que le reste du marché locatif.