L'immobilier locatif en 2025 : un nouvel eldorado pour les investisseurs ?

Après plusieurs années de désaffection, l’investissement locatif pourrait bien signer son grand retour en 2025. En cause : un contexte de marché plus favorable, entre correction des prix, amélioration des conditions de crédit et tensions sur le marché locatif. 

L’équipe scientifique de SeLoger livre son analyse et identifie les villes offrant les meilleures opportunités d’investissement dans un deux-pièces de 40 m².
 

Une rentabilité brute en forte progression
Les chiffres sont sans appel. En France, la rentabilité locative brute s'établit désormais à 5,2 % en moyenne début 2025, contre 4,6 % en juillet 2022. Une progression de 13 % en trois ans qui redonne de l'appétit aux investisseurs.
Paris, longtemps déserté par les acquéreurs en quête de rendement, voit également sa rentabilité brute s'améliorer, passant de 3,3 % en 2022 à 4,1 % en 2025, soit un bond de 0,8 point de pourcentage. « Cette dynamique s’explique principalement par un phénomène de report : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu de nombreux ménages de l’accession à la propriété, alimentant ainsi la demande locative », analyse SeLoger.
 

Dans un marché où l’achat devient plus difficile pour les primo-accédants, les investisseurs locatifs retrouvent un rôle clé pour répondre aux besoins de logement.
 

L'apport nécessaire recule : un signal encourageant
Entre 2020 et 2023, l'apport personnel moyen exigé pour investir dans un appartement de 40 m² s'était envolé, passant de 46 000 € à 80 000 €, sous l’effet combiné de la flambée des prix et de la hausse des taux d’emprunt.
 

En 2025, la tendance s'inverse légèrement : l'apport nécessaire redescend à environ 70 000 € en moyenne. La baisse des prix immobiliers, conjuguée à un début d'assouplissement des conditions de financement, redonne un peu d’oxygène aux candidats investisseurs.
Ce recul, certes modéré, constitue un signal positif pour le marché : avec un moindre effort initial, il devient plus accessible de réaliser un investissement locatif autofinancé, à condition de bien choisir son emplacement.
 

Où investir sans apport initial en 2025 ?
Pour les investisseurs les plus ambitieux, l’objectif est clair : acquérir un bien qui s’autofinance totalement, c’est-à-dire dont les loyers couvrent intégralement les charges et le remboursement du crédit, sans nécessiter d’apport initial.
Selon l’analyse de SeLoger, cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants se démarquent en 2025 :
• Châlons-en-Champagne : le prix d’acquisition moyen pour un 40 m² (frais inclus) y est particulièrement accessible, autour de 66 752 €. Un ticket d’entrée faible combiné à un bon rendement.
• Limoges : avec un taux de rentabilité brute de 8,4 %, la préfecture de Haute-Vienne attire de plus en plus d'investisseurs à la recherche de rendement élevé.
• Évry : cette commune d’Île-de-France affiche une rentabilité brute de 7,6 %, portée par une forte demande locative étudiante et familiale.
• Niort : la capitale des mutuelles présente un rendement de 7,2 % pour des prix au mètre carré encore contenus.
• Poitiers : forte d’une population étudiante dynamique, Poitiers propose une rentabilité brute moyenne de 6,7 %, combinant accessibilité et stabilité locative.
 

Une approche méthodique pour investir intelligemment
Pour établir ce palmarès, l’équipe scientifique de SeLoger a croisé trois indicateurs clés :
1. La rentabilité brute, pour mesurer le rendement locatif potentiel.
2. L'apport nécessaire pour atteindre l’autofinancement.
3. L’indice de risque économique local, afin d’évaluer la résilience économique des villes face aux aléas économiques.
 

Ce triple filtre permet d’identifier les territoires où l’investissement offre le meilleur compromis entre rendement, accessibilité financière et solidité économique. Une approche méthodique indispensable dans un contexte où, malgré la correction des prix, tous les marchés ne se valent pas.
 

Un contexte propice, mais une sélection rigoureuse indispensable
Si le marché de l’investissement locatif retrouve des couleurs en 2025, la prudence reste de mise. L’écart se creuse entre des marchés secondaires attractifs, où les prix restent abordables et les loyers solides, et certaines grandes métropoles où la pression réglementaire (encadrement des loyers, contraintes énergétiques) pèse encore sur la rentabilité.
 

Autre défi : la qualité du bien acheté. Dans un contexte de transition énergétique, les logements énergivores (classés F ou G) pourraient voir leur valeur chuter, notamment en raison des interdictions progressives de location. Le choix du bien immobilier – son état, sa localisation, son potentiel de revalorisation – est plus que jamais déterminant.
 

« Le retour de la rentabilité locative est une excellente nouvelle pour les investisseurs. Mais pour sécuriser leur investissement, ils doivent être plus exigeants que jamais sur le choix de l’emplacement, la qualité énergétique du bien et la solidité de la demande locative locale », rappelle SeLoger.