Que vaut le dernier dispositif fiscal immobilier existant ?

Beaucoup de futurs investisseurs immobiliers ont cru voir leurs perspectives se réduire avec la fin annoncée du Pinel dans sa forme traditionnelle. Pourtant, une solution proche de ce mécanisme subsiste : le Denormandie. 

Comme son aîné, ce dispositif offre une réduction d’impôt, tout en s’appliquant à des logements anciens dans des zones ciblées. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il continue de soutenir la rénovation et la revitalisation de territoires en difficulté.
 

Un « Pinel de l’ancien » : de quoi s’agit-il ?
Le Denormandie, parfois qualifié de « Pinel dans l’ancien », est encadré par l’article 199 novovicies du Code général des impôts, tout comme le dispositif Pinel. Alors que le Pinel se concentre principalement sur le neuf, le Denormandie cible les logements anciens qui nécessitent des travaux de réhabilitation significatifs.
Ces biens doivent se trouver dans des communes dont le territoire a besoin d’être revitalisé. Depuis le printemps dernier, la mesure couvre aussi les opérations menées au sein de copropriétés « en grande difficulté financière » ou intégrées dans un programme de « requalification des copropriétés dégradées ». L’objectif est simple : remettre sur le marché des habitations aux performances améliorées et contribuer au redressement de zones jusque-là délaissées.
 

Des conditions d’investissement proches du Pinel
À l’image du Pinel, le montant retenu pour calculer l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros, et le prix d’achat est encadré à 5 500 euros par mètre carré.
 

En revanche, la marque de fabrique du Denormandie réside dans l’ampleur obligatoire des travaux de rénovation :
• Ils doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total.
• Ils doivent viser à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % (30 % pour certains types de biens) ou inclure un changement d’équipement (par exemple chaudière, isolation ou fenêtres) ou consister en une création de surface.
Par ailleurs, toutes les opérations doivent être réalisées par des professionnels et achevées au plus tard à la fin de la deuxième année suivant l’acquisition du bien. Cette exigence garantit que les projets de rénovation demeurent réalistes et qu’ils participent rapidement à l’amélioration du parc immobilier local.
 

Des loyers plafonnés, des locataires éligibles
L’esprit du Pinel se retrouve aussi dans les règles de location du Denormandie. Pour profiter de l’avantage fiscal, les bailleurs doivent :
1. Respecter des plafonds de loyer, fixés annuellement par l’administration.
2. Louer le bien en résidence principale à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains seuils.
Cette double contrainte vise à offrir des logements rénovés à un prix modéré, tout en garantissant aux investisseurs une certaine stabilité locative. Les barèmes, récemment mis à jour pour 2025, varient en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes occupant le logement.
 

Une réduction d’impôt modulable
Sur le plan fiscal, le Denormandie conserve l’attrait majeur du Pinel :
• Louer pendant 6 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 %.
• Louer pendant 9 ans permet d’obtenir 18 %.
• En prolongeant jusqu’à 12 ans, la déduction totale grimpe à 21 %.
 

Concrètement, la réduction est calculée sur le montant de l’investissement (maison ou appartement + travaux éligibles), dans la limite des plafonds prévus. Elle est appliquée annuellement, en fonction de la durée d’engagement : 2 % par an les six premières années, puis 2 % de la septième à la neuvième année, enfin 3 % additionnels si la location est prolongée jusqu’à douze ans.
Il faut toutefois rappeler que l’avantage fiscal accordé chaque année est soumis au « plafonnement global des niches fiscales », fixé à 10 000 euros pour un foyer. Si la somme des réductions et crédits d’impôt dépasse ce seuil, l’excédent ne peut être imputé.
 

Alternative ou complément à d’autres dispositifs ?
Au moment d’envisager un investissement dans l’ancien, il est légitime de comparer le Denormandie avec d’autres approches, comme le déficit foncier. Ce dernier permet de déduire du revenu imposable les dépenses de travaux, sous certaines conditions, ce qui peut s’avérer particulièrement avantageux pour de gros projets de rénovation.
Le Denormandie, lui, ne permet pas de cumuler intégralement la déduction des dépenses de travaux avec la réduction d’impôt. Les sommes ouvrant droit à la baisse d’impôt ne peuvent ensuite être déduites des revenus fonciers. Dès lors, il importe de calculer finement la rentabilité de chaque option avant de se lancer.
 

En parallèle, la raréfaction des biens éligibles dans certaines communes et l’exigence de travaux encadrés rendent parfois le montage plus contraignant qu’un investissement Pinel dans le neuf. Toutefois, il peut se révéler très intéressant dans des secteurs en plein redéveloppement, où le prix d’acquisition initial reste bas, et où la location peut générer un rendement locatif solide une fois les rénovations achevées.
Jusqu’à la fin 2027… et après ?
 

Officiellement, le Denormandie est accessible jusqu’au 31 décembre 2027. Pour l’heure, aucun dispositif de remplacement similaire n’a été annoncé. Les investisseurs qui souhaitent profiter de cette fenêtre d’opportunité ont donc quelques années devant eux, mais il est crucial de respecter précisément les délais de travaux.
 

Au-delà de 2027, la fiscalité immobilière restera un domaine mouvant, au gré des arbitrages budgétaires et des priorités gouvernementales en matière de logement. Il est donc opportun de prendre les devants et de profiter de l’enveloppe légale en vigueur tant que le dispositif demeure favorable.
 

Ne pas foncer tête baissée
En résumé, le Denormandie s’inscrit dans la continuité du Pinel pour encourager la rénovation de logements anciens dans des territoires ciblés. Il peut offrir des avantages fiscaux non négligeables, notamment pour les investisseurs qui s’engagent sur le long terme et maîtrisent bien le volet travaux.
 

Toutefois, la décision d’investir doit s’appuyer sur une étude approfondie :
• Évaluer les contraintes : plafonds de loyers, ressources des locataires, délais d’exécution et facturation des travaux.
• Comparer avec d’autres régimes : comme le déficit foncier ou la location meublée à régime fiscal spécifique.
• Anticiper les imprévus : retard de chantier, dépassement de budget, éventuelle vacance locative.
 

Dans un contexte où le marché immobilier est soumis à de nombreuses évolutions réglementaires, le Denormandie reste aujourd’hui un levier de défiscalisation intéressant, mais qui exige une préparation minutieuse pour éviter toute mauvaise surprise. L’important est de bien cerner sa stratégie patrimoniale et de vérifier que l’opération répond, au-delà de la carotte fiscale, aux objectifs d’investissement.