Investissement locatif : Les LMNP dans le viseur de Bercy

Dans le  projet de loi de finances (PLF) 2025, une surprise attend les investisseurs locatifs en LMNP :  l’éventuelle réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value réalisée à la vente d’un bien affecté à une activité de location meublée.
 

Que prévoit le texte ?

 Le PLF 2025 propose que, en cas de vente d’un bien dans le cadre d’une activité de LMNP, la somme des amortissements déduits grâce au régime réel d’imposition soit réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette modification s’opérerait par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts. L’exposé des motifs précise que cette mesure vise à corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle qui contribue aux tensions sur le marché locatif.
 

En pratique, cela signifie que les amortissements déduits seront taxés selon le régime de la plus-value des particuliers, soumettant la plus-value réalisée à un impôt sur la plus-value (19 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
 

Que changerait la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ? 

Actuellement, les LMNP bénéficient de l’amortissement, qui leur permet de réduire leur imposition. Cependant, le montant des amortissements déduits fiscalement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le PLF 2025 prévoit de réintégrer ce montant dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien. Par exemple, pour un bien acheté à 100 000 € et vendu à 200 000 €, avec 20 000 € d’amortissements déduits, la plus-value imposable passerait de 100 000 € à 120 000 €.
 

Rappel : Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ? L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale permettant aux loueurs en meublé non professionnels de déduire une partie de la valeur de leur logement, des travaux entrepris ou du mobilier, de leur imposition. Ce mécanisme joue un rôle important dans la capacité des LMNP à réduire leur imposition.
 

Les LMNP doivent-ils déjà s’inquiéter ? 

Même si le texte devait être adopté en l’état, son impact serait relativement minime pour la grande majorité des loueurs, pour deux raisons principales. Premièrement, l’imposition de la plus-value des particuliers inclut un système d’abattements légaux qui diminue le montant de la plus-value imposable au fil des années. Ainsi, après 22 ans de détention, les loueurs sont totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, des prélèvements sociaux.
 

Deuxièmement, la plus-value ne s’applique pas dans les cas de donation ou de succession. Or, l’activité de location meublée s’arrête généralement après plusieurs années, et le bien retourne dans le patrimoine privé du loueur, souvent par donation ou succession. De nombreux biens ne sont donc vendus que longtemps après leur acquisition, ce qui implique une durée d’abattement plus grande.
 

Un texte au futur encore incertain Il est important de noter que le texte du PLF 2025 a encore un long chemin à parcourir avant son adoption définitive. Entre la version initiale et la version finale, de nombreux changements peuvent encore avoir lieu. 

Certains parlementaires ont déjà exprimé leur volonté de s’opposer à cette mesure ou de demander sa limitation aux seuls meublés de courte durée, en écho à un article ajouté par l’Assemblée nationale en janvier 2024, qui prévoyait la même mesure uniquement pour l’activité de location meublée de courte durée. Cet article n’avait pas survécu au passage devant le Sénat en mai, les sénateurs se montrant prudents en raison de l’impact réel d’une telle mesure. Un tel argument pourrait être à nouveau mis en avant lors du passage du texte du PLF 2025 devant les parlementaires.