Quelles sont les obligations de rénovation énergétique des copropriétés ?

La loi Climat et résilience a fixé un certain nombre d'obligations aux copropriétés, accompagnées d'un calendrier d'application, afin de les pousser à accélérer leur transition énergétique. 
 

Le DPE est devenu obligatoire

La loi Climat et résilience du 22 août impose aux copropriétés de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic doit être effectué selon le calendrier suivant :

Depuis janvier 2024, le DPE est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots d'habitation et pour les immeubles en monopropriété. Dès janvier 2025, il devient obligatoire pour les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots. Enfin, dès janvier 2026, il sera obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.

A noter que les copropriétés construites depuis le 1er juillet 2021 sont exemptées de l'obligation de DPE, car elles sont supposées avoir été construites selon des normes leur offrant une note A ou B.

Le DPE copropriété a une durée de validité de 10 ans, sauf s'il établit que le bâtiment est noté A, B ou C. Il ne doit pas être confondu avec le DPE individuel, qui est celui que vous faites réaliser pour connaître la notation de votre logement. Le DPE copropriété, ou DPE collectif, porte sur le bâtiment collectif en estimant sa consommation d'énergie et ses taux d'émission de gaz à effet de serre.

Réalisé par un diagnostiqueur indépendant et certifié, formé spécifiquement pour ce type de DPE, le document contient également des recommandations sur les travaux à réaliser pour améliorer les performances du bâtiment, ainsi qu'une estimation du montant des dépenses théoriques.

Bien que ce ne soit pas obligatoire pour les copropriétés, le syndic peut décider de faire réaliser, en plus du DPE obligatoire, un audit énergétique. Cet audit permet d'aller plus loin que le DPE, à la fois dans l'analyse de la situation actuelle et dans les recommandations de travaux à engager, ainsi que dans le chiffrage du montant des travaux. De plus, pour obtenir certaines aides comme MaPrimeRénov' Copropriété, il faudra fournir un audit énergétique ou un Diagnostic Technique Global (DTG).

Enfin, notez que le syndic est tenu de prévoir une présentation des résultats du DPE collectif lors de l'assemblée générale qui suit sa réalisation.
 

L'obligation de prévoir un plan pluriannuel de travaux

Selon la définition de l'Anah, « le plan pluriannuel de travaux vise à établir la programmation sur 10 ans des travaux collectifs à mener au sein de la copropriété, visant à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction de gaz à effet de serre ».

Pour permettre aux copropriétaires d'avoir une vision plus globale des travaux à prévoir pour entretenir leur immeuble, la réalisation d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans selon le calendrier suivant :

Depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, et à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) comprend la liste des travaux nécessaires, une estimation du niveau de performance que devraient permettre d'atteindre les travaux réalisés, une hiérarchisation des travaux à entreprendre, une estimation sommaire du coût des travaux et une proposition d'échéancier pour la réalisation des travaux.

Si un diagnostic technique global (DTG) est réalisé et qu'il ne laisse apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années qui suivent sa réalisation, le syndicat des copropriétaires est dispensé de la mise en place d'un PPT.
 

Un fonds de travaux doit être mis en place

Pour financer les travaux à venir, les copropriétés doivent mettre en place un « fonds de travaux ». Institué en 2014 mais modifié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le fonds de travaux est une réserve financière que le syndicat des copropriétaires peut utiliser pour élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, si besoin, un diagnostic technique global (DTG) mais aussi pour réaliser les travaux prévus par le PPT et ceux non prévus par le PPT mais qui seraient nécessaires à « la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie » ainsi que les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence.

Le fonds de travaux est alimenté par des cotisations :

Si un PPT a été voté, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT et à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Il peut en revanche être supérieur si la majorité des copropriétaires vote pour. 

Si aucun PPT n'a été voté, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Il peut en revanche être supérieur si la majorité des copropriétaires vote pour.

A noter que le fonds de travaux nécessite l'ouverture d'un compte bancaire spécifique pour y recevoir les cotisations et l'utilisation des sommes doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires. Enfin, les sommes versées sont attachées au lot et acquises au syndic, c'est-à-dire qu'un copropriétaire qui vend son lot ne pourra pas récupérer les cotisations déjà versées au fonds de travaux.