Immobilier : les villes ou il faut encore acheter et les autres

Est-il encore judicieux aujourd’hui d’acheter son logement, malgré des coûts de financement élevés ? La location est-elle finalement plus avantageuse ? 

Pour les ménages qui disposent des moyens financiers pour acquérir un appartement ou une maison, la question se pose. Y répondre n’a rien d’évident. Car outre le loyer économisé, les coûts de financement et les autres charges liées à la pro- priété, il faudrait aussi savoir comment évolueront les prix de l’immobilier au cours des prochaines années. 

Or, pour les potentiels accédants, dont la résidence principale représente souvent une part importante de leur patrimoine, évaluer précisément l’avantage financier de la propriété devient alors un aspect crucial. Afin d’apporter un éclairage nouveau sur cette question, Wüest Partner France, société indépendante de conseil, expertise et services en immobilier d’origine suisse, a cherché à déterminer quelle serait l’évolution des prix nécessaire afin que l’acquisition d’un appartement ou d’une maison soit, aux conditions d’aujourd’hui, plus rentable qu’une location. Résultats : En comparant les coûts liés à la location et à la propriété dans l’ensemble des communes françaises, la location serait plus avantageuse dans les 10 grandes villes de France. Décryptage …

Dans les grandes villes, la balance penche en faveur de la location
 

Dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excèdent ceux de la location comme le démontre le tableau ci-dessous. Un propriétaire parisien d’un appartement de 65 m2 déboursera ainsi environ 37 500 euros de frais annuels, soit 7800 de plus qu’un locataire pour le même appartement. La différence est moins prononcée à Lille, Marseille et Strasbourg, où un propriétaire ne paiera qu’environ 2000 euros de plus qu’un locataire.
 

Bordeaux : ville la moins avantageuse pour la propriété

Dans les grandes villes, l’achat d’un logement s’avère rentable seulement si sa valeur augmente suffisamment au fil du temps pour compenser les coûts supplémentaires liés à la propriété. C’est à Bordeaux que l’appréciation annuelle de valeur nécessaire à rentabiliser la propriété est la plus élevée, avec 1,6%. Cela tient d’une part à la cherté de l’appartement (le ratio du prix d’achat sur le loyer annuel est de 22, la valeur la plus élevée après Paris), et d’autre part a une taxe foncière onéreuse : le taux de taxe foncière est de 46.6% à Bordeaux contre 35,6% en moyenne nationale et 14,1% seulement à Paris. À Marseille, une appréciation annuelle de 0,6% suffirait à rendre l’achat avantageux. Malgré une taxe foncière élevée, le prix de l’appartement y est relativement faible (ratio prix/loyer de 17,6), rendant les coûts de la propriété plus accessibles.

Marché en mutation à Paris
 

À Paris, l’attractivité exceptionnelle de la ville a entraîné une flambée des prix immobiliers. Malgré la récente baisse des prix (- 5,3 % sur un an au 3e trimestre 2023), le coût au mètre carré demeure extrêmement élevé (10 400 euros). Cette situation entraîne des coûts de financement considérables, rendant l’achat moins attrayant. Néanmoins, le segment locatif est également très tendu à Paris. La demande est massive et l’offre limitée, une situation exacerbée par l’effet des Jeux Olympiques : de nombreux propriétaires préfèrent louer leurs appartements meublés pour une courte durée à des prix exorbitants pendant les jeux plutôt que de les proposer sur le marché locatif traditionnel. De plus, l’interdiction depuis le 1er janvier 2023 de louer des logements très énergivores (« passoires thermiques ») a encore réduit l’offre de logements locatifs. Entre la baisse amorcée des prix de la propriété et la flambée des loyers, il se peut que la donne change en faveur de la propriété au cours des prochains mois en région parisienne.

Les hausses de valeur requises sont modérées
 

Finalement, il convient de souligner qu’en comparaison historique, les hausses de valeur nécessaires à rendre la propriété rentable dans les grandes villes ne semblent pas démesurées. Paris, Lyon et Marseille ont en effet enregistré une croissance moyenne des prix immobiliers dépassant les 5% an- nuels au cours de 25 dernières années, et ce malgré des épisodes de baisse de prix, comme lors de la crise financière de 2008. Il n’est donc pas irréaliste d’anticiper des hausses de valeur supérieures à 1– 1,5% par an si l’on considère un horizon d’investissement long de 20 ans.

Dans la plupart des départements, la propriété reste avantageuse. Si l’on considère l’ensemble du territoire français, l’image est bien différente de celle des grandes villes. Dans quelque 80 % des communes, les coûts annuels liés à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison sont inférieurs à ceux de la location, et ce malgré la forte hausse des taux d’intérêt.