Comment bien déclarer ses revenus de SCPI ?

Plus d’un million de contribuables détiennent des parts de SCPI. Comment bien les déclarer au fisc ? Réponses de Guillaume Berthiaux, Responsable Sofidy Gestion Privé.

Première chose à savoir : il est indispensable de se référer à l’imprimé fiscal unique (IFU) qui leur a été transmis par la société de gestion en début d’année. Ce document recense les montants à déclarer, tant pour la déclaration d’impôt sur le revenu que pour celle de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, l’épargnant doit se pencher avec attention sur sa déclaration car l’exercice lui réclame de faire des choix fiscaux. 

1. Quels arbitrages fiscaux sur les loyers versés par la SCPI ?
 

Le dividende perçu par le détenteur de parts de SCPI est principalement composé des loyers perçus par la SCPI. Ils sont taxables à l’impôt sur le revenu au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers soit selon le régime réel d’imposition, soit selon le régime du micro-foncier. 
En vertu du régime réel, le revenu imposable est déterminé après déduction des charges réellement supportées, particulièrement des intérêts d’emprunt (mais aussi les frais de dossier, les frais de constitution de garantie et les primes d’assurance).
Quant au micro-foncier, il s’agit d’un régime simplifié qui applique une déduction forfaitaire de 30% représentative de l’ensemble des charges déductibles. Ce dernier régime est réservé aux contribuables qui font par ailleurs de la location nue et dont l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15.000 euros. Mais ces propriétaires peuvent opter, pour trois ans, pour le régime réel. Ce qui s’avère en général plus intéressant pour les SCPI, qui déduisent en moyenne des charges supérieures à 30%. Néanmoins cette décision doit tenir compte de l’ensemble des biens immobiliers détenus, car l’option au réel est globale pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer.

2. Comment déclarer les revenus financiers ?
 

Une moindre fraction des dividendes est composée de produits financiers issus des investissements réalisés par la SCPI dans des actifs autres que l’immobilier en direct. Ces  revenus de capitaux mobiliers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu, et 17,2% de prélèvements sociaux). Sauf dispense, le PFU est directement prélevé par la société de gestion avant distribution, mais il est non libératoire pour la part de l’impôt sur le revenu (12,80%).
Ainsi, l’épargnant a toujours la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’option porte sur l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers perçus par le foyer fiscal pendant l’année. Elle s’avère intéressante si la tranche marginale d’imposition du foyer est inférieure à 12,8%. De plus, elle permet de déduire une partie de la CSG.

3. Les éventuelles plus-values immobilières
 

L’épargnant peut avoir perçu une plus-value immobilière pour donner suite à la vente par la SCPI de certains de ses immeubles. Ce gain est soumis à l'impôt sur le revenu (acquitté par la SCPI), au prélèvement forfaitaire de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. L’épargnant a droit à un abattement pour durée de détention, lequel est déterminé par le nombre d'années de détention par la SCPI de l'immeuble cédé.
L’impôt est déjà acquitté cependant il convient de reporter ce montant en ligne 3VZ de votre annexe 2042C car il sera pris en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.

4. Le sort avantageux des revenus des immeubles situés hors de France
 

Les revenus des immeubles situés à l’étranger doivent également être déclarés même s’ils ont été préalablement taxés dans le pays où ils sont situés. La double imposition est très largement neutralisée selon une méthode qui dépend de l’accord passé entre la France et l’État de situation de l’immeuble. Il convient donc de distinguer les revenus par pays d’origine, et de les additionner pays par pays. Point positif : ces revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français. 

5. Ne pas oublier l’IFI !
 

La pierre-papier entre dans le champ de l’IFI. Les parts de SCPI doivent donc être déclarées dès lors que le patrimoine immobilier de l’investisseur a une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. La valeur à déclarer est généralement inférieure à la valeur de retrait de la SCPI.

6. Parts de SCPI démembrées : qui déclare quoi ?
 

Lorsque la propriété des parts de SCPI est démembrée, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont susceptibles de recevoir chacun des dividendes. Tout dépend de la façon dont les statuts ont prévu la répartition des bénéfices. Certaines SCPI réservent l’ensemble des revenus aux usufruitiers, d’autres affectent les revenus courants aux usufruitiers et les revenus exceptionnels aux nus-propriétaires. Chacun déclare alors ce qu’il a perçu.  Quant à l’IFI, seul l’usufruitier est assujetti, et ce, à raison de la valeur en pleine propriété des parts. 
Les contribuables disposent d’un droit à l’erreur qui leur permet de corriger leur déclaration, et ce, pendant 3 ans.

1. Si les parts de SCPI sont détenues à travers un contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité spécifique de l’assurance-vie qui s’applique.